Azərbaycanda çıxarışsız evlərin aqibəti necə olacaq? – AÇIQLAMA
Azərbaycanda sənədsiz yaşayış evlərinin çoxluğu təkcə mülkiyyət hüquqlarının rəsmiləşdirilməsi baxımından deyil, bələdiyyələrin büdcə gəlirlərinin formalaşması baxımından da problem yaradır. Rəsmi qeydiyyatda olmayan daşınmaz əmlakların vergiyə cəlb edilməsində yaranan çətinliklər yerli büdcələrə daxilolmalara təsir göstərir. Deputat Siyavuş Novruzovun açıqladığı rəqəmlərə görə, ölkədə 300 mindən 500 minə qədər yaşayış sahəsi rəsmi qeydiyyatda deyil. Bəs sənədsiz evlərin qeydiyyata alınması və bu əmlaklardan vergi tutulması üçün hansı addımlar atılmalıdır?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Anar Nəsirov Median.Az-a bildirib ki, hazırda Azərbaycanda 500 mindən çox sənədsiz evin olduğu bildirilir:
“Lakin bu evlərin hamısını sənədsiz adlandırmaq düzgün deyil. Çünki onların bir qisminin heç bir sənədi olmasa da, əksəriyyətinin torpaq sahəsinin ayrılması ilə bağlı ilkin sənədləri mövcuddur. Belə ki, həmin evlərin bir çoxu müxtəlif dövrlərdə icra hakimiyyətləri, bələdiyyələr, eləcə də keçmiş sovxoz və kolxozlar tərəfindən ayrılmış torpaq sahələrində inşa edilib. Bu evlərin bir qisminə torpaq sahəsinin ayrılması ilə bağlı qərar və sərəncamlar verilib. Digər evlərin isə su, qaz və elektrik enerjisi xətlərinə qoşulması ilə bağlı müqavilələri, sayğacları və kommunal xidmətlərə görə ödənişləri var. Bütün bunları nəzərə alaraq, həmin evlərin hamısının tamamilə sənədsiz olduğunu demək doğru deyil. Sadəcə, bu əmlakların böyük hissəsinin dövlət reyestrində qeydiyyatı və çıxarışı yoxdur. Buna görə də onların hüquqi statusunu nəzərə alaraq, bir qismini çıxarışı olmayan və ya mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirilməmiş evlər kimi xarakterizə etmək daha məqsədəuyğundur. Digər mühüm məqam ondan ibarətdir ki, bu evlərin bir çoxunun ünvanı mövcuddur. Məhkəmələr, polis orqanları və digər dövlət qurumları həmin ünvanlara rəsmi məktublar göndərirlər. Bu fakt evlərin faktiki ünvanlarının mövcudluğunu göstərsə də, özlüyündə həmin əmlaklar üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq etmir”.
Ekspert deyib ki, çıxarışı olmayan evlər həm vətəndaşlar, həm də dövlət üçün bir sıra problemlər yaradır:
“İlk növbədə, bu evlərin alqı-satqısı qanunla müəyyən edilmiş qaydada rəsmiləşdirilə bilmir. Nəticədə, əmlaklar çox vaxt qeyri-rəsmi şəkildə alınıb-satılır və dövlət büdcəsinə daxil olmalı olan müəyyən vergi və rüsumlar ödənilmir. Məsələn, daşınmaz əmlakın satışı zamanı qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda vergi öhdəliyi yaranır. Lakin alqı-satqı rəsmi qaydada həyata keçirilmədikdə, müvafiq vergilərin hesablanması və tutulması ilə bağlı çətinliklər meydana çıxır. Eyni problem kirayə münasibətlərində də müşahidə oluna bilər. Çıxarışı olmayan evlər qeyri-rəsmi şəkildə kirayəyə verildikdə, kirayə gəlirlərinin bəyan edilməsi və müvafiq vergilərin ödənilməsi prosesinə nəzarət çətinləşir. Halbuki bu münasibətlər qanuni qaydada rəsmiləşdirilərsə, dövlət büdcəsinə əlavə vəsait daxil ola bilər. Bundan başqa, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı notariat xidmətləri, dövlət rüsumları və digər rəsmiləşdirmə xərcləri yaranır. Əqdlərin qeyri-rəsmi aparılması isə bu sahədə dövlət büdcəsinə daxil ola biləcək vəsaitlərin bir hissəsinin itirilməsi ilə nəticələnir. Çıxarışı olmayan evlərlə bağlı digər problem əmlak və torpaq vergilərinin tətbiqidir. Bu əmlakların hüquqi statusu və qeydiyyatı ilə bağlı çətinliklər müvafiq vergilərin hesablanmasını və yığılmasını çətinləşdirə bilər. Nəticədə, dövlət və yerli büdcələrin əlavə gəlir əldə etmək imkanları məhdudlaşır. Bu evlərin hüquqi statusunun qeyri-müəyyənliyi vətəndaşların öz əmlaklarından iqtisadi baxımdan səmərəli istifadə etməsinə də mane olur. Belə evlərin ipoteka predmeti kimi istifadəsi, bank krediti qarşılığında girov qoyulması və sığortalanması məhdudlaşa və ya mümkün olmaya bilər. Bu isə vətəndaşların maliyyə imkanlarına, əmlak bazarının inkişafına və daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların şəffaflığına mənfi təsir göstərir”.
O sonda qeyd edib ki, məsələnin vətəndaşlarla bağlı tərəfi də kifayət qədər əhəmiyyətlidir:
“Çıxarışın olmaması və evin hüquqi statusunun rəsmiləşdirilməməsi sakinlər üçün bir sıra çətinliklər yaradır. Xüsusilə, kommunal xidmətlərə qoşulma, yaşayış yeri üzrə qeydiyyat və digər inzibati prosedurlar zamanı problemlər meydana çıxa bilər. 2023-cü il oktyabrın 1-dən qüvvəyə mindiyi bildirilən müvafiq tələblər çərçivəsində sənədləri olmayan bəzi evlərin elektrik, qaz və digər kommunikasiya xətlərinə qoşulması ilə bağlı məhdudiyyətlər də bu məsələnin aktuallığını artırır. Belə hallarda vətəndaşlar yaşadıqları evləri zəruri kommunal xidmətlərlə təmin etməkdə çətinlik çəkirlər. Yaşayış yeri üzrə qeydiyyat məsələsi də xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Vətəndaşın faktiki yaşadığı ünvanda qeydiyyatda olmaması bəzi inzibati prosedurların həyata keçirilməsini, yerli xidmətlərdən istifadəni və müəyyən hüquqların reallaşdırılmasını çətinləşdirə bilər. Bununla belə, seçkilərdə iştirak, tibbi və sosial xidmətlərdən yararlanmaq kimi hüquqların həyata keçirilməsi hər bir halda müvafiq qanunvericiliyin tələbləri əsasında qiymətləndirilməlidir. Bu problemin həlli həm vətəndaşların hüquqlarının qorunması, həm də dövlət büdcəsinin gəlirlərinin artırılması baxımından əhəmiyyətlidir. Əgər müvafiq hüquqi əsaslar yaradılaraq, sənədləri qaydasında olan və qanunvericiliyin tələblərinə cavab verən evlərin mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması təmin edilərsə, bunun bir sıra müsbət nəticələri ola bilər.
İlk növbədə, vətəndaşlar öz əmlaklarına dair hüquqlarını rəsmiləşdirə, həmin evləri qanuni qaydada alıb-sata, kirayəyə verə, sığortalaya və qanunvericiliyin imkan verdiyi hallarda kredit və ipoteka əməliyyatlarında istifadə edə bilərlər. Bu, əmlak sahiblərinin hüquqi müdafiəsini gücləndirməklə yanaşı, qeyri-rəsmi alqı-satqı hallarının da azalmasına kömək edə bilər. Əmlakların dövlət qeydiyyatına alınması vergi inzibatçılığını yaxşılaşdıra bilər. Rəsmi alqı-satqı və kirayə əməliyyatlarının sayı artdıqca, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan vergilərin və dövlət rüsumlarının toplanması üçün daha əlverişli şərait yaranar. Müvafiq şərtlər daxilində əmlak və torpaq vergilərinin hesablanması və ödənilməsi də asanlaşa bilər. 500 mindən çox evin hüquqi statusunun müəyyənləşdirilməsi və qanuni əsaslar olduqda çıxarışla təmin edilməsi daşınmaz əmlak bazarına da təsir göstərə bilər. Belə əmlakların rəsmi bazara daxil olması alqı-satqı əməliyyatlarının şəffaflığını artırar, mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsini gücləndirər və iqtisadi fəallığa müsbət təsir göstərə bilər. Təbii ki, bütün evlərə avtomatik şəkildə çıxarış verilməsi mümkün yanaşma deyil. Hər bir torpaq sahəsinin təyinatı, ayrılma qaydası, tikilinin yerləşdiyi ərazi, mövcud məhdudiyyətlər və təqdim olunan sənədlər ayrıca araşdırılmalıdır. Qanunvericiliyin tələblərinə uyğun gələn əmlakların rəsmiləşdirilməsi üçün şəffaf və əlçatan mexanizmin yaradılması əsas məqsəd olmalıdır. Çıxarışı olmayan evlərin hüquqi statusunun müəyyənləşdirilməsi həm vətəndaşların sosial rifahının yaxşılaşdırılması, həm də dövlətin və bələdiyyələrin büdcə gəlirlərinin artırılması baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır. Bu istiqamətdə atılacaq addımlar mülkiyyət hüquqlarının qorunmasına, əmlak bazarının leqallaşdırılmasına və dövlətlə vətəndaş arasında münasibətlərin daha sağlam əsaslar üzərində qurulmasına xidmət edə bilər”.
Aysel
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Anar Nəsirov Median.Az-a bildirib ki, hazırda Azərbaycanda 500 mindən çox sənədsiz evin olduğu bildirilir:
“Lakin bu evlərin hamısını sənədsiz adlandırmaq düzgün deyil. Çünki onların bir qisminin heç bir sənədi olmasa da, əksəriyyətinin torpaq sahəsinin ayrılması ilə bağlı ilkin sənədləri mövcuddur. Belə ki, həmin evlərin bir çoxu müxtəlif dövrlərdə icra hakimiyyətləri, bələdiyyələr, eləcə də keçmiş sovxoz və kolxozlar tərəfindən ayrılmış torpaq sahələrində inşa edilib. Bu evlərin bir qisminə torpaq sahəsinin ayrılması ilə bağlı qərar və sərəncamlar verilib. Digər evlərin isə su, qaz və elektrik enerjisi xətlərinə qoşulması ilə bağlı müqavilələri, sayğacları və kommunal xidmətlərə görə ödənişləri var. Bütün bunları nəzərə alaraq, həmin evlərin hamısının tamamilə sənədsiz olduğunu demək doğru deyil. Sadəcə, bu əmlakların böyük hissəsinin dövlət reyestrində qeydiyyatı və çıxarışı yoxdur. Buna görə də onların hüquqi statusunu nəzərə alaraq, bir qismini çıxarışı olmayan və ya mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirilməmiş evlər kimi xarakterizə etmək daha məqsədəuyğundur. Digər mühüm məqam ondan ibarətdir ki, bu evlərin bir çoxunun ünvanı mövcuddur. Məhkəmələr, polis orqanları və digər dövlət qurumları həmin ünvanlara rəsmi məktublar göndərirlər. Bu fakt evlərin faktiki ünvanlarının mövcudluğunu göstərsə də, özlüyündə həmin əmlaklar üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq etmir”.
Ekspert deyib ki, çıxarışı olmayan evlər həm vətəndaşlar, həm də dövlət üçün bir sıra problemlər yaradır:
“İlk növbədə, bu evlərin alqı-satqısı qanunla müəyyən edilmiş qaydada rəsmiləşdirilə bilmir. Nəticədə, əmlaklar çox vaxt qeyri-rəsmi şəkildə alınıb-satılır və dövlət büdcəsinə daxil olmalı olan müəyyən vergi və rüsumlar ödənilmir. Məsələn, daşınmaz əmlakın satışı zamanı qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda vergi öhdəliyi yaranır. Lakin alqı-satqı rəsmi qaydada həyata keçirilmədikdə, müvafiq vergilərin hesablanması və tutulması ilə bağlı çətinliklər meydana çıxır. Eyni problem kirayə münasibətlərində də müşahidə oluna bilər. Çıxarışı olmayan evlər qeyri-rəsmi şəkildə kirayəyə verildikdə, kirayə gəlirlərinin bəyan edilməsi və müvafiq vergilərin ödənilməsi prosesinə nəzarət çətinləşir. Halbuki bu münasibətlər qanuni qaydada rəsmiləşdirilərsə, dövlət büdcəsinə əlavə vəsait daxil ola bilər. Bundan başqa, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı notariat xidmətləri, dövlət rüsumları və digər rəsmiləşdirmə xərcləri yaranır. Əqdlərin qeyri-rəsmi aparılması isə bu sahədə dövlət büdcəsinə daxil ola biləcək vəsaitlərin bir hissəsinin itirilməsi ilə nəticələnir. Çıxarışı olmayan evlərlə bağlı digər problem əmlak və torpaq vergilərinin tətbiqidir. Bu əmlakların hüquqi statusu və qeydiyyatı ilə bağlı çətinliklər müvafiq vergilərin hesablanmasını və yığılmasını çətinləşdirə bilər. Nəticədə, dövlət və yerli büdcələrin əlavə gəlir əldə etmək imkanları məhdudlaşır. Bu evlərin hüquqi statusunun qeyri-müəyyənliyi vətəndaşların öz əmlaklarından iqtisadi baxımdan səmərəli istifadə etməsinə də mane olur. Belə evlərin ipoteka predmeti kimi istifadəsi, bank krediti qarşılığında girov qoyulması və sığortalanması məhdudlaşa və ya mümkün olmaya bilər. Bu isə vətəndaşların maliyyə imkanlarına, əmlak bazarının inkişafına və daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların şəffaflığına mənfi təsir göstərir”.
O sonda qeyd edib ki, məsələnin vətəndaşlarla bağlı tərəfi də kifayət qədər əhəmiyyətlidir:“Çıxarışın olmaması və evin hüquqi statusunun rəsmiləşdirilməməsi sakinlər üçün bir sıra çətinliklər yaradır. Xüsusilə, kommunal xidmətlərə qoşulma, yaşayış yeri üzrə qeydiyyat və digər inzibati prosedurlar zamanı problemlər meydana çıxa bilər. 2023-cü il oktyabrın 1-dən qüvvəyə mindiyi bildirilən müvafiq tələblər çərçivəsində sənədləri olmayan bəzi evlərin elektrik, qaz və digər kommunikasiya xətlərinə qoşulması ilə bağlı məhdudiyyətlər də bu məsələnin aktuallığını artırır. Belə hallarda vətəndaşlar yaşadıqları evləri zəruri kommunal xidmətlərlə təmin etməkdə çətinlik çəkirlər. Yaşayış yeri üzrə qeydiyyat məsələsi də xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Vətəndaşın faktiki yaşadığı ünvanda qeydiyyatda olmaması bəzi inzibati prosedurların həyata keçirilməsini, yerli xidmətlərdən istifadəni və müəyyən hüquqların reallaşdırılmasını çətinləşdirə bilər. Bununla belə, seçkilərdə iştirak, tibbi və sosial xidmətlərdən yararlanmaq kimi hüquqların həyata keçirilməsi hər bir halda müvafiq qanunvericiliyin tələbləri əsasında qiymətləndirilməlidir. Bu problemin həlli həm vətəndaşların hüquqlarının qorunması, həm də dövlət büdcəsinin gəlirlərinin artırılması baxımından əhəmiyyətlidir. Əgər müvafiq hüquqi əsaslar yaradılaraq, sənədləri qaydasında olan və qanunvericiliyin tələblərinə cavab verən evlərin mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması təmin edilərsə, bunun bir sıra müsbət nəticələri ola bilər.
İlk növbədə, vətəndaşlar öz əmlaklarına dair hüquqlarını rəsmiləşdirə, həmin evləri qanuni qaydada alıb-sata, kirayəyə verə, sığortalaya və qanunvericiliyin imkan verdiyi hallarda kredit və ipoteka əməliyyatlarında istifadə edə bilərlər. Bu, əmlak sahiblərinin hüquqi müdafiəsini gücləndirməklə yanaşı, qeyri-rəsmi alqı-satqı hallarının da azalmasına kömək edə bilər. Əmlakların dövlət qeydiyyatına alınması vergi inzibatçılığını yaxşılaşdıra bilər. Rəsmi alqı-satqı və kirayə əməliyyatlarının sayı artdıqca, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan vergilərin və dövlət rüsumlarının toplanması üçün daha əlverişli şərait yaranar. Müvafiq şərtlər daxilində əmlak və torpaq vergilərinin hesablanması və ödənilməsi də asanlaşa bilər. 500 mindən çox evin hüquqi statusunun müəyyənləşdirilməsi və qanuni əsaslar olduqda çıxarışla təmin edilməsi daşınmaz əmlak bazarına da təsir göstərə bilər. Belə əmlakların rəsmi bazara daxil olması alqı-satqı əməliyyatlarının şəffaflığını artırar, mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsini gücləndirər və iqtisadi fəallığa müsbət təsir göstərə bilər. Təbii ki, bütün evlərə avtomatik şəkildə çıxarış verilməsi mümkün yanaşma deyil. Hər bir torpaq sahəsinin təyinatı, ayrılma qaydası, tikilinin yerləşdiyi ərazi, mövcud məhdudiyyətlər və təqdim olunan sənədlər ayrıca araşdırılmalıdır. Qanunvericiliyin tələblərinə uyğun gələn əmlakların rəsmiləşdirilməsi üçün şəffaf və əlçatan mexanizmin yaradılması əsas məqsəd olmalıdır. Çıxarışı olmayan evlərin hüquqi statusunun müəyyənləşdirilməsi həm vətəndaşların sosial rifahının yaxşılaşdırılması, həm də dövlətin və bələdiyyələrin büdcə gəlirlərinin artırılması baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır. Bu istiqamətdə atılacaq addımlar mülkiyyət hüquqlarının qorunmasına, əmlak bazarının leqallaşdırılmasına və dövlətlə vətəndaş arasında münasibətlərin daha sağlam əsaslar üzərində qurulmasına xidmət edə bilər”.Aysel
